Ulga mieszkaniowa to preferencja podatkowa (a tak naprawdę to zwolnienie podatkowe) określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ( dalej jako „ustawa o PIT”)w polskim prawie, która pozwala uniknąć zapłaty 19% podatku dochodowego od zysków ze sprzedaży nieruchomości, jeśli dochód ten zostanie przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe nieruchomość nie płaci podatku dochodowego pod warunkiem, że całą uzyskaną kwotę przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.
Zwolnienie z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ma charakter podmiotowo-przedmiotowy – liczy się zarówno to, na co przeznaczono środki, jak i w jakim celu.
- Nie ma znaczenia liczba posiadanych nieruchomości – istotne jest, aby nowa nieruchomość faktycznie służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
- Z ulgi nie skorzysta ten, kto nabywa nieruchomości np. w celach inwestycyjnych (wynajem, sprzedaż z zyskiem) lub na potrzeby innych osób (np. dzieci).
Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej
Z ulgi mieszkaniowej może skorzystać osoba fizyczna, która:
- Sprzedała nieruchomość (np. mieszkanie, dom, działkę) przed upływem 5 lat od jej nabycia,
- I w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przeznaczyła uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT są to m.in.: wydatki poniesione na :
- zakup nieruchomości Zakup mieszkania lub domu w Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
- Budowa, rozbudowa lub remont budynku mieszkalnego,
- Spłata kredytu hipotecznego (w tym odsetek) zaciągniętego wcześniej na własne cele mieszkaniowe,
- Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej,
- Zakup działki pod budowę domu.
Do wydatków na cele mieszkaniowe zalicza się wydatki poniesione na zakup i montaż: AGD i mebli trwale związanych z budynkiem – czyli takich, których nie możesz zdemontować w chwili, gdy będzie trzeba się wyprowadzać. Przykładowo : kuchenka gazowa, kuchenka elektryczna, płyty indukcyjne.
Mając na względzie powyższe istotne są dwie kwestie:
- dokonanie inwestycji we właściwym terminie oraz
- dokonanie inwestycji w nieruchomość, która spełnia określone w ustawie o PIT warunki.
Warto przy tym zaznaczyć, że w interpretacjach wydanych przez organ podatkowy termin „własne cele mieszkaniowe” jest interpretowany w sposób niejednolity jak i uznaniowy.
Organy w większości przypadkach stoją na stanowisku, iż znaczenie w przepisach ma wskazanie, że przychód z odpłatnego zbycia mieszkania ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Przykładowo w interpretacji z 6 lutego 2025 r. (sygn. 0114-KDIP31.4011.980.2024.2.PT), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że:
„(…) nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej planowana sprzedaż przez Panią zabudowanej nieruchomości, na działce którą otrzymała Pani 3 lata temu w darowiźnie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. W przypadku przeznaczenia przez Panią przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na budowę budynku mieszkalnego na działce będącej we współwłasności Pani i męża, gdzie realizować Pani będzie własne cele mieszkaniowe – uzyskany dochód z tego zbycia będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie.”
Brak niejednolitego podejścia organów podatkowych do kwestii najmu nieruchomości nabytych na cele mieszkaniowe . Przepisy nie wyznaczają granicy, kiedy mamy do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a kiedy z inwestycją.
Dotychczas organy podatkowe uznawały, że co do zasady własne cele mieszkaniowe można realizować w jednej lokalizacji. A jeśli ktoś kupuje drugą nieruchomość, np. w miejscowości turystycznej, to spełnia w niej cele wypoczynkowe, więc nie skorzysta z ulgi.
Sposób interpretowania pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” przez organy podatkowe
Przykładem jest Interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS), odnosząca się do wydatkowania środków finansowych ze sprzedaży mieszkania w Polsce na mieszkanie w Hiszpani. Ważnym elementem w tej sprawie był fakt, że nieruchomość w Hiszpanii nie będzie wykorzystywana komercyjnie – nie będzie wynajmowana ani służyła celom inwestycyjnym. Właścicielka chce korzystać z niej na własne potrzeby mieszkaniowe.
Tym samym organ podatkowym zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni i stwierdził, że Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, unikając zapłaty 19% podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w Polsce, pod warunkiem, że całość uzyskanych środków przeznaczy na zakup nieruchomości w Hiszpanii. To oznacza, że lokal kupiony za granicą może być traktowany jako „własne cele mieszkaniowe”, co jest kluczowym warunkiem do skorzystania z ulgi.
JAK OBLICZYĆ ULGĘ MIESZKANIOWĄ i ROZLICZYĆ NIERUCHOMOŚĆ
Obliczenie ulgi mieszkaniowej należy rozpocząć od zsumowania wydatków, które pokrywa się z pomocą środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości. Wymaga to kompletowania wszelkich dowodów na poparcie kwoty uwzględnionej w druku PIT-39 (faktury, paragony, umowy z wykonawcami usług.
Kwotę kolejno należy pomnożyć przez dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (kwota pomniejszona o koszty związane ze sprzedażą nieruchomości, np. spłata kredytu hipotecznego, notariusz). Całość należy podzielić przez przychód (kwota sprzedaży nieruchomości). Uzyskana suma to dochód zwolniony z podatku.
W celu uzyskania zwolnienia podatkowego należy okazać wszystkie dowody wskazujące na to, że uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w Polsce środki zostały przeznaczone na zakup nieruchomości w Hiszpanii. Takimi dowodami są dokumenty potwierdzające nabycie udziału w budynku mieszkalnym, gruntu, a także przebudowę lub remont istniejącego obiektu.
Kilka nieruchomości w różnych lokalizacjach a cele mieszkaniowe
Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej na zakup mieszkania w innym kraju UE tj. Hiszpania pozwala na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w Polsce. Fakt posiadania kilku nieruchomości oraz ich przeznaczenie nie powinien mieć znaczenia. Kluczowe jest natomiast fakt, że w nowej nieruchomości będą realizowane własne cele mieszkaniowe.
- Ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyte.
- Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednak skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Zakup lokalu w Hiszpanii z myślą o jego wynajmie może być interpretowany jako niezgodny z wymogami i ulga na zakup mieszkania w Hiszpanii może nie zostać przyznana. To samo dotyczy użytkowania nabytego lokalu lub obiektu . Co istotne przepisy nie precyzują, jak długo należy mieszkać w danym miejscu, aby zostało to uznane za użytkowanie lokalu zgodnie z deklaracją, że zaspokajają własne cele mieszkaniowe.
Warto przy tym pokreślić, że w interpretacjach wydanych przez organ podatkowy wskazuje się, że „nie zaspokaja swoich własnych potrzeb mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu w celu późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny.
Wątpliwości i Interpretacje
W przypadku wątpliwości co do tego, czy dana nieruchomość spełnia warunki ulgi, szczególnie gdy chodzi o lokalizację lub cel nabycia, zwrócić się o indywidualną interpretację podatkową, która może ochronić przed ewentualnymi konsekwencjami. Wiele przypadków dotyczących wykorzystania nieruchomości w celach mieszkaniowych, zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości w miejscowościach turystycznych czy zagranicznych, jest ocenianych przez organy podatkowe na podstawie indywidualnych okoliczności.
