Zakup nieruchomości a obowiązki podatkowe
W pierwszej kolejności należy wskazać, że niezależnie od tego, czy nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego, musimy zapłacić podatek od zakupu nieruchomości.
Podatek przy zakupie nieruchomości a zasada o unikaniu podwójnego opodatkowania w Polsce
W Polsce obowiązuje zasada o unikaniu podwójnego opodatkowania. W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, na nowym właścicielu spoczywa obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (zwany dalej jako „podatek PCC”). Natomiast od zakupu na rynku pierwotnym (od dewelopera) płaci się podatek VAT. Nie ma takich sytuacji, w której jednocześnie należałoby zapłacić zarówno podatek VAT, jak i PCC.
Aby wykazać różnice w obu rodzajach podatków należy przede wszystkim wziąć pod uwagę fakt od kogo nabywana jest nieruchomość.
KIEDY PODATEK VAT A KIEDY PODATEK PCC
Podatek PCC
- dotyczy co do zasady zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.
- podatek płacony jest w stałej wysokości 2% i jest naliczany od wartości mieszkania wg ceny wskazanej w akcie notarialnym.
- W przypadku zakupu na firmę zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu
Podatek od zakupu mieszkania PCC należy uiścić w ciągu 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego. Przy nabyciu lokalu na rynku wtórnym obowiązek powstaje:
- w dniu zawarcia umowy kupna sprzedaży (chodzi o umowę właściwą przeniesienia własności nieruchomości, nie umowę przedwstępną);
- w dniu wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub podpisania umowy notarialnej, która zawiera zapis o jej ustanowieniu.
W praktyce nowy właściciel od zakupu mieszkania ma 14 dni na dopełnienie wszystkich formalności takich jak złożenie PCC-3 oraz zapłatę podatku od zakupu mieszkania.
Zakup mieszkania na kredyt a podatek PCC w wysokości 19 zł lub 0,01%.
Osoby dokonujące zakupu mieszkania na kredyt również muszą pamiętać o obowiązku zapłaty podatku PCC. W momencie ustanowienia hipoteki pojawia się bowiem obowiązek zapłaty podatku PCC, którego wysokość wynosi 19 zł lub 0,01%.
- Podatek PCC w wysokości 19 złotych stosuje się kiedy wartość wierzytelności nie jest ustalona.
- Kiedy zabezpieczona hipoteką wierzytelność jest określona umownie wtedy podatek PCC-wynosi 0,1% kwoty transakcji.
Co istotne podatek PCC należy zapłacić niezależnie czy nieruchomość jest z rynku pierwotnego od dewelopera, czy wtórnego.
Zwolnienie z PCC dla osób fizycznych nabywających pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym
Osoby nabywające pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym mogą skorzystać z zwolnienia z PCC. Co istotne z dobrodziejstwa zwolnienia z PCC skorzysta również nabywca, jeśli ma działkę z budynkiem gospodarczym. Nie zapłaci też podatku osoba, jeśli nabyła wcześniej w drodze dziedziczenia udziały w kilku nieruchomościach, ale w żadnej nie ma udziału w nieruchomości, większy niż 50%.
Podatek VAT
- dotyczy co do zasady zakupu nieruchomości od dewelopera, z rynku pierwotnego. W takim wypadku płaci się podatek VAT nie podatek PCC
- nabywca nieruchomości otrzymuje od dewelopera fakturę VAT – określona na niej kwota brutto jest kwotą do zapłaty i zawiera wartość podatku VAT.
Co istotne podatek od kupna mieszkania nie wymaga od nowego właściciela ani składania deklaracji do urzędu skarbowego, ani samodzielnego odprowadzania podatku. Zajmuje się tym deweloper.
- standardowa stawka VAT wynosi 23% i dotyczy większości transakcji
- natomiast dla budynków i lokali mieszkalnych obowiązuje obniżona stawka VAT w wysokości 8%, o ile powierzchnia mieszkalna nie przekracza 150 m². Jeśli powierzchnia lokalu jest większa, to nadwyżka Ponad 150 m² opodatkowana jest już stawką 23%.
- warto w tym miejscu wspomnieć, iż dla garażu lub komórki lokatorskiej, stawkę 8% można zastosować wyłącznie wtedy, gdy wraz z mieszkaniem stanowią one jedną nieruchomość – nie mają osobnych hipotek ani odrębnej własności nieruchomości. Zasada ta ma też swoje skutki przy sprzedaży – nie można sprzedać osobno mieszkania, a osobno garażu lub komórki, są one bowiem jedną nieruchomością.
Pierwsze zasiedlenie a zwolnienie VAT
sprzedaż nieruchomości używanych lub zasiedlonych powyżej dwóch lat może być zwolniona z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). W takich przypadkach nabywca zobowiązany jest do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Natomiast Przedsiębiorcy, którzy zakupią nieruchomość na cele działalności gospodarczej podlegającej VAT, mogą w związku z tym odliczyć naliczony VAT, co znacząco obniża koszty.
Należy przy tym zaznaczyć, że termin „pierwsze zasiedlenie” może być stosowany wielokrotnie w odniesieniu do tej samej nieruchomości pierwsze zasiedlenie może bowiem następować zarówno po wybudowaniu budynku, jak i po jego ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Aby można było zastosować zwolnienie, budynek po ulepszeniu musi być użytkowany ponad 2 lata.[1]
W przypadku pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu nieruchomości trzeba uwzględnić jeszcze kwestie sumowania wydatków na poniesione na jej ulepszenie. Mając na uwadze stanowisko organów podatkowych w wydanych interpretacjach podatkowych 30-procentowy próg wydatków na ulepszenie należy odnosić do środka trwałego z dnia przyjęcia do użytkowania.
Przykład praktyczny :
Wybudowanego budynek w 2020 roku. Wartość pierwotna budynku wynosiła 1 500 000 zł. W 2024 roku poniesiono wydatki na ulepszenie w wysokości 200 000 zł, a dwa lata później dokonano dalszych ulepszeń za kwotę 500 000 zł. Oznacza to, że łączna suma wydatków przekroczyła 30%, zatem kolejny raz doszło do pierwszego zasiedlenia.
[1] Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 lipca 2019 roku o sygn. I SA/Go 262/19
