SIM co to jest?
SIM to skrót od Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa. Jest to program, którego założeniem jest współpraca gmin z państwem, w tym w kooperacji z innymi gminami lub przedsiębiorcami. Celem SIM jest zapewnienie zasobu mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. SIM może być ona tworzona w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych. Nazwa (firma) spółki powinna zawierać wyrazy „społeczna inicjatywa budowlana” lub skrót „SIM”.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe nie są tworzone po to, aby ich właściciele osiągali dochód, ale po to, żeby budowały mieszkania przeznaczone na wynajem i wynajmowały je na warunkach określonych w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Dlatego dochody Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową. Oznacza to, że dochód SIM może zostać wykorzystany na każdy rodzaj działalności jaką SIM prowadzi, a nie tylko na realizację głównego celu istnienia Społecznej Inicjatywy Budowlanej. Ma być przeznaczony na działalność zapisaną w statucie, a tam wymienione są wszystkie rodzaje działalności, jaką dana SIM może prowadzić. Dochód może zostać przeznaczony więc zarówno na te zamierzenia, które SIM już realizuje, jak i te, których realizacji jeszcze nie podjęła. Cele statutowe Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej nie mogą wykraczać poza określony w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
Ustawa wymaga powołania w SIM rady nadzorczej. Gmina lub gminy, na których obszarze działa SIM, są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej SIM, w liczbie określonej umowie albo w statucie SIM. Zbyt szerokie określenie zakresu miejscowego działania SIM może spowodować zgłoszenie przedstawicieli z nadmiarowych gmin.
Głównym zakresem działania Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Chodzi tu zarówno o domy jednorodzinne, jak i wielorodzinne. SIM może też prowadzić inną działalność. Jednak jeśli nie wynajmuje mieszkań lub domów mieszkalnych, które wcześniej wybudowała lub nabyła, to nie może być uznana za społeczną inicjatywę mieszkaniową.
Dodatkową działalność SIM ograniczono zamkniętego katalogu, w ramach której możliwe jest:
- nabywanie lokali i budynków w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;
- prowadzenie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe na zasadach najmu;
- najem lokali użytkowych w budynkach SIM;
- sprawowanie zarządu nieruchomościami, w tym nie stanowiącymi własności SIM lub nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność;
- prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budowa lub nabycie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
- dzierżawa spółdzielczym agencją najmu mieszkań w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę.
Niezależnie od tego czy właścicielem Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej jest jednostka samorządu terytorialnego, osoba fizyczna czy osoba prawna, to o preferencyjne finansowanie zwrotne do Banku Gospodarstwa Krajowego występuje gmina, w której realizowane jest zamierzenie budowlane.
SIM a TBS
Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa to następca Towarzystw Budownictwa Społecznego(TBS). Działa na podobnych zasadach (mieszkania na wynajem z umiarkowanym czynszem), ale z kilkoma istotnymi zmianami wprowadzonymi od 2021 r. SIM częściej korzystają ze wsparcia Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM) i mogą pozyskać środki oraz granty w innych formach, np. udział Skarbu Państwa poprzez Krajowy Zasób Nieruchomości. TBS tradycyjnie finansuje się przez preferencyjne kredyty BGK – model ten jednak nadal funkcjonuje w praktyce również dla SIM. Towarzystwa Budownictwa Społecznego były to zazwyczaj spółki gminne z udziałem jednej gminy. Natomiast Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa to często spółki międzygminne lub spółki o prywatnym stanie właścicielskim. SIM i TBS mają ten sam główny cel, którym jest budowa i wynajem mieszkań społecznych, a nie sprzedaż mieszkań na własność.
SIM wkład własny ile wynosi?
W przypadku SIM (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa) wkład własny najemcy to tak zwana partycypacja w kosztach budowy lokalu. Partycypacja nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego (limit ustawowy). Oznacza to, że Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa może ustalić niższą partycypację, np. 10–20%, ale nie może przekroczyć 30% kosztów budowy danego mieszkania.
Oprócz partycypacji należy pamiętać o kaucji, czynszu i opłatach eksploatacyjnych.
SIM partycypacja – czy jest zwrotna?
Partycypacja w kosztach budowy lokalu w przypadku Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej nie stanowi podstawy własności mieszkania, dlatego podlega zwrotowi w przypadku wypowiedzenia umowy najmu.
Umowa najmu może uzależnić termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą. W takiej sytuacji zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie 12 miesięcy od opróżnienia lokalu. Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.
SIM wykup mieszkania – czy możliwy?
Lokale wybudowane przez SIM są przeznaczone na najem społeczny, a nie na sprzedaż. Celem ustawowym jest trwałe utrzymanie zasobu czynszowego, dlatego najemca wpłaca partycypację, płaci czynsz regulowany ustawowo, ale co do zasady nie nabywa prawa własności lokalu.
Wykup mieszkania Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej stanowi wyjątek. Wykup lokali wybudowanych w tej formule jest możliwa dopiero po upływie 15 – 25 lat od oddania do użytkowania, w zależności od źródła finansowania. Przeniesienie przez SIM własności lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego może nastąpić wyłącznie na najemcę będącego osobą fizyczną, będącego co najmniej 5 lat stroną umowy w sprawie partycypacji. Minimalny okres wyodrębnienia na własność to 15 lat od dnia oddania lokalu mieszkalnego do użytkowania.
SIM – jak wygląda proces budowy
Po określeniu zapotrzebowania mieszkaniowego rada gminy podejmuje uchwałę o wyrażeniu zgody na utworzenie lub przystąpienie do Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej. W przypadku utworzenia Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej (SIM), zakłada się spółkę prawa handlowego lub spółdzielnię w formie wymienionej w ustawie.
W zależności od przyjętego modelu nieruchomość może zostać wniesiona z gminnego lub prywatnego zasobu nieruchomości do spółki aportem lub nabyta w okresie późniejszym, w tym przy udziale środków uzyskanych z odpowiedniego programu finansowania.
Po utworzeniu SIM rozpoczyna się klasyczny proces budowlany. Inwestorem jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa. Przygotowanie inwestycji poza pozyskaniem finansowania obejmują m.in. wybór projektanta, opracowanie koncepcji architektonicznej, pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozyskanie projektu i pozwolenia na budowę.
Wybór wykonawcy w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) odbywa się zazwyczaj poprzez przetargi lub postępowania o udzielenie zamówienia. Po podpisaniu umowy wykonawczej i przekazaniu placu budowy, można wbić pierwszą łopatę. Inwestycja kończy się odbiorami, pozwoleniem na użytkowanie i wydaniem mieszkań lokatorom.
W procesie budowlanym Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej prawnik od budownictwa wspiera nie tylko w zakresie pozyskiwania niezbędnych dokumentów przed organami administracji publicznej, ale i w relacjach na linii inwestor – wykonawca. Najczęstsze spory wynikają z opóźnień związanych z harmonogramem, jakości prac, zaległych wynagrodzeń, kar umownych, gwarancji i rękojmi.
SIM co jeśli budowa się opóźni?
Opóźnienia w budowie Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej (SIM) oznaczają dla przyszłych lokatorów przede wszystkim wydłużony czas oczekiwania na klucze, konieczność dłuższego wynajmowania mieszkania na wolnym rynku oraz zamrożenie wpłaconych środków (partycypacji).
W stosunkach między SIM mającym rolę inwestora, a generalnym wykonawcą stosowane będą w pierwszej kolejności regulacje umowne, w tym dotyczące kar umownych za niedotrzymanie terminu.
